Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ? Quels sont les principaux programmes ?

Dans l’optique de revitaliser le marché immobilier, l’État met en œuvre des programmes de défiscalisations immobilières qui visent à inciter les particuliers à investir tout en profitant d’avantages fiscaux. Il existe plusieurs programmes de défiscalisation immobilière notamment pour pousser les particuliers à investir dans le locatif, en particulier dans certains territoires, et le plus souvent à destination de locataires dont les revenus répondent à un plafond maximum.

Qu’appelle-t-on la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière désigne différents dispositifs légaux mis en place par l’État pour inciter notamment les particuliers à investir dans le logement. Il s’agit concrètement de mesures qui permettent à des investisseurs dans l’immobilier de bénéficier de réductions d’impôts. Elles s’adressent donc en priorité aux particuliers imposables en France. Ces défiscalisations concernent autant les constructions neuves que l’achat dans l’ancien en fonction des programmes et dispositifs, à l’investissement locatif ou non.

Les différents moyens de défiscalisation immobilière ont en effet pour objectif de palier les tensions qui existent notamment sur le marché du logement locatif. En incitant les particuliers à acheter un logement et à le louer grâce à l’octroi de bonus fiscaux permet en effet de proposer davantage de biens en location sur le marché.

Chaque programme de défiscalisation immobilière poursuit un but spécifique en termes de politique de logement, de la limitation des montants des loyers pour rendre accessible le logement au plus grand nombre, à la réhabilitation de logements anciens dans certains territoires, en passant par le développement de logements pour les personnes âgées, les étudiants, etc., ou encore la revitalisation de logements dans les centres historiques des villes.

L’avantage fiscal apporté par chacun des programmes de défiscalisation immobilière est accordé pour une durée déterminée qui varie selon les dispositifs.

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles

La loi Pinel

La loi Pinel, qui a remplacé la loi Duflot depuis septembre 2014, concerne certains investissements immobiliers locatifs, pour une durée d’au moins 6 ans, destinés à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Les loyers appliqués doivent également répondre à des plafonds mensuels fixés par la loi et qui varient en fonction du territoire où se trouve le logement.

Les particuliers qui font l’acquisition d’un logement neuf, en l'état de futur d'achèvement, en construction, d’un logement ancien qui fait l'objet de travaux de rénovation dont le coût représente au moins 25 % du coût total de son achat, ou encore d’un local qu’ils transforment en logement d'habitation, peuvent bénéficier d’une défiscalisation immobilière à condition de respecter certaines règles.

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, le bien doit d’abord se situer dans des territoires particuliers : en zones A (très grandes villes), A bis (Paris et la petite couronne) ou B1 (villes de taille moyenne). Il doit ensuite respecter un certain niveau de performance énergétique. Enfin, les locataires du bien ne doivent pas disposer de revenus supérieurs à certains plafonds.

La réduction fiscale apportée par le programme de la loi Pinel est au maximum de 300 000 euros par personne et par an, et de 5 500 euros par m² de surface habitable.

La loi Denormandie

En matière de défiscalisation immobilière, il est aussi possible de bénéficier du programme dit « loi Denormandie ». La réduction fiscale qu’apporte ce dispositif concerne les personnes qui investissent dans le locatif pour au moins 6 ans mais essentiellement dans l’ancien, et plus précisément dans un logement situé dans un quartier ancien dégradé.

Cette défiscalisation immobilière s’adresse aux personnes qui achètent pour le louer, un logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration dont le coût doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, ou un local transformé en usage d'habitation.

Pour bénéficier de cette défiscalisation immobilière, ces travaux doivent être destinés à améliorer la performance énergétique du logement de 30 % au moins, concerner au moins deux types de travaux parmi une liste définie (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres), ou créer une nouvelle surface habitable.

Le bien acheté doit aussi répondre à des conditions concernant sa situation géographique : dans unecommune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important, en zone labellisée « Cœur de ville », ou dans une commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

Enfin, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds.

La réduction d'impôt de ce programme de défiscalisation immobilière est calculée en prenant en compte un coût d'acquisition du logement plafonné à 300 000 euros et un plafond de 5 500 euros par m² de surface habitable.

Le programme « Louer abordable » dit « Cosse »

Toujours en matière d’investissement immobilier locatif, un particulier peut bénéficier d’une mesure de défiscalisation, qui se concrétise par une réduction de ses revenus fonciers, s’il remplit les conditions prévues dans le programme « Louer abordable » dit « Cosse ».

Le bien acheté pour être loué doit d’abord faire l’objet d’une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). La déduction fiscale permise dans ce cadre varie de 15 % à 85 % selon la zone géographique où est situé le logement.

À noter : cet avantage fiscal ne peut pas être cumulé avec une défiscalisation immobilière d’un autre programme d’incitation fiscale.